Ratgeber Räumungsklage
Es gibt immer wieder Mieter, die trotz Kündigung des Mietvertrags nicht aus einer Wohnung ausziehen wollen. Ist das der Fall bleibt dem Vermieter in der Regel nur mehr der Schritt zu einer sogenannten Räumungsklage. Diese wird häufig auch dann notwendig, wenn Mietzahlungen durch den Mieter über einen längeren Zeitraum ausbleiben.
Alles Wichtige, was Sie rund um das Thema Räumungsklage wissen sollten, in welchen Fällen diese zur Anwendung kommt und wie der Ablauf im Detail ist, erfahren Sie im nachfolgenden Ratgeber.
In welchen Fällen kommt es zu einer Räumungsklage?
Der häufigste Grund, weshalb es zu einer Räumungsklage kommt, ist das Ausbleiben von Mietzahlungen. Vor allem dann, wenn gängige Zahlungsfristen trotz mehrfacher Mahnungen durch den Mieter nicht eingehalten werden. Darüber hinaus können auch grobe Verstöße gegen den Mietvertrag eine außerordentliche Kündigung zur Folge haben. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter ein Haustier hält, obwohl dies im Mietvertrag ausdrücklich untersagt wird.
Gründe für eine Kündigung des Mietvertrags:
- Ausbleiben von Mietzahlungen
- Verstöße gegen den Mietvertrag (z.B. Haltung von Haustieren, Untervermietung)
- Ablauf des Mietverhältnisses
- Eigenbedarf des Vermieters
- Unleidliches Verhalten und strafbare Handlung
Wenn ein Mieter auf die Kündigung des Mietvertrags nicht reagiert bzw. er die Wohnung nicht fristgerecht räumt, ist der nächste Schritt das Einbringen einer Räumungsklage vor dem zuständigen Bezirksgericht. Mit dem rechtskräftigen Exekutionstitel erhält der Vermieter schließlich das Recht, den Mieter entsprechend zu delogieren.
Die gesetzliche Grundlage für eine Räumungsklage bildet § 33 Abs.1 des österreichischen Mietrechtsgesetzes.
Worin liegt der Zweck einer Räumungsklage?
Eine Räumungsklage verfolgt den Zweck, dass ein Vermieter sein Mietobjekt (Wohnung oder Haus) wieder in seinen Besitz nehmen kann. Zwar kann es vorkommen, dass ein Mieter auszieht, er jedoch Möbel und Hausrat in der Wohnung belässt. Ist das der Fall darf der Vermieter die Einrichtungsgegenstände ohne Zustimmung durch den Mieter nicht entfernen lassen. Auch hier ist die Einbringung einer Räumungsklage erforderlich.
Der Mieter hat dabei die Möglichkeit, binnen von 14 Tagen schriftlich oder mündlich Widerspruch gegen die Klage zu erheben. Lässt er diese Frist verstreichen, wird die Räumungsklage rechtskräftig und der Vermieter erhält einen vollstreckbaren Exekutionstitel.
Wie läuft eine Räumungsklage ab?
Bleiben Mietzahlungen aus, ist es nicht einfach möglich, das Wohnungsschloss auszutauschen und dem Mieter den Zugang zur Wohnung auf diese Weise zu verwehren. Eine gerichtliche Räumungsklage ist hierfür nötig. Erst nachdem das Urteil rechtskräftig ist, kann der Vermieter die Delogierung auch vollstrecken lassen.
Hierfür muss die Räumung ebenfalls vor Gericht beantragt werden. Sobald das zuständige Gericht die Exekutionsbewilligung erteilt hat, darf ein Räumungstermin ausgeschrieben werden. Dabei sollten Vermieter unbedingt beachten, dass der Exekutionstitel auf einen Zeitraum von sechs Monaten zeitlich befristet ist. Innerhalb dieser Frist muss die Delogierung entsprechend beantragt werden. Andernfalls verfällt die Räumungsklage.
Bei einer Delogierung bzw. Zwangsräumung kümmert sich der zugewiesene Gerichtsvollzieher um die Vollstreckung. Zum Räumungstermin erscheint dieser beim entsprechenden Mietobjekt – in der Regel in Begleitung eines professionellen Räumungsdienstes, welcher die Räumung der Wohnung oder des Hauses übernimmt. Bei Bedarf kann auch Sicherheitspersonal hinzugezogen werden, da es immer wieder vorkommen kann, dass sich die Mieter weigern, die Wohnung zu verlassen. Häufig ist das bei Mietnomaden der Fall.
Zunächst begeht der Gerichtsvollzieher zusammen mit dem Räumungsdienst das zu räumende Objekt und protokolliert alle zu räumenden Gegenstände. Anschließend erfolgt die Räumung durch das Räumungs- bzw. Entrümpelungsunternehmen. Dieses sorgt auch für eine besenreine Übergabe des Objekts. Im Falle der Entrümpelung einer Messie-Wohnung ist es oftmals auch erforderlich, dass ein professionelles Reinigungsunternehmen die Reinigung der Wohnung oder des Hauses übernimmt.
Sobald die Wohnung geräumt, gesäubert und damit wieder bestandsfrei ist, können die Schlösser ausgetauscht, etwaige Renovierungsarbeiten oder Kleinmontagen durchgeführt und das Objekt anschließend wieder vermietet werden
Was kostet eine Räumungsklage?
Zu Beginn muss der Vermieter sämtliche Gerichts- bzw. Anwaltskosten selbst tragen. Darüber hinaus muss er auch für zusätzliche Kosten wie zum Beispiel Räumungsunternehmen, Schlüsseldienst, Reinigungsdienst oder Sicherheitsdienst aufkommen.
In weiterer Folge und sofern der Mieter zahlungsfähig ist, werden die Kosten, die im Zuge der Räumungsklage angefallen sind, auf ihn übertragen. Er muss die Kosten folglich erstatten. Ist der Mieter hingegen nicht zahlungsfähig, ist es dem Vermieter gestattet, die im Mietobjekt verbliebenen Einrichtung- und Wertgegenstände versteigern zu lassen und auf diese Weise sämtliche oder zumindest einen Teil der Kosten zu begleichen.